Vlasništvo stranih osoba na poljoprivrednom zemljištu u RH

Poljoprivredno zemljište u Republici Hrvatskoj uživa posebnu zaštitu, stoga je stjecanje prava vlasništva na njemu pod posebnim režimom. Posebno se to odnosi na (ne)mogućnost stranih fizičkih i pravnih osoba da budu vlasnicima poljoprivrednog zemljišta u RH.

Osim općeg režima stjecanja prava vlasništva stranih osoba na nekretninama u RH, propisanog odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV), u pogledu (ne)mogućnosti stjecanja vlasništva stranaca na tim nekretninama postoje i posebni pravni režimi.

Jedan od njih je i onaj koji se odnosi na poljoprivredno zemljište, propisan odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu (u nastavku: ZPZ). Prema odredbama toga Zakona koje reguliraju navedeno pitanje (članak 2. stavak 2. i 3.), strane pravne i fizičke osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu na temelju pravnog posla, osim ako bi međunarodnim ugovorom bilo što drugo određeno, što predstavlja ograničenje u odnosu pravne i fizičke osobe iz Republike Hrvatske.

U članku 2. stavku 3. ZPZ-a izričito je propisano da su pravni poslovi sklopljeni protivno stavku 2. istog članka ništetni.

Valja naglasiti da je bivši Zakon o poljoprivrednom zemljištu (NN 66/01, 87/02, 48/05, 90/05) zabranjivao stranim osobama stjecanje vlasništva na poljoprivrednom zemljištu bez obzira na temelj stjecanja.

Novi Zakona o poljoprivrednom zemljištu isključuje kao temelj stjecanja pravni posao, što znači da bi drugi pravni temelji stjecanja mogli doći u obzir, odnosno na temelju drugih pravnih temelja pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu mogu steći i stranci.

Pritom treba istaknuti poseban problem, a to je samo utvrđenje pravnog statusa poljoprivrednog zemljišta jer bi iz odredbi ZPZ-a proizlazilo da se poljoprivredno zemljište može nalaziti i unutar zone građevinskog zemljišta (v. članak 5. stavak 4. i članak 25. stavak 4. i 5. ZPZ-a).

Dakle, s obzirom da ZPZ predviđa sankciju ništetnosti za pravne poslove sklopljene protivno odredbama toga Zakona o (ne)mogućnosti stjecanja prava vlasništva na nekretninama u RH, kod prometa poljoprivrednim zemljištem mora se utvrditi državljanstvo osoba koje su stranke pravnog posla.

Stranom fizičkom osobom smatra se ona koja nema državljanstvo RH, a državljanstvo RH dokazuje se važećom osobnom iskaznicom, vojnom iskaznicom, putovnicom odnosno domovnicom ( v. članak 29. Zakona o hrvatskom državljanstvu). Status strane fizičke osobe utvrđuje se uvidom u putovnicu ili druge isprave.

Stranom pravnom osobom smatra se ona koja ima registrirano sjedište izvan RH, a što se utvrđuje uvidom u izvod iz trgovačkog (sudskog) registra.

Pod stranom fizičkom osobom, u smislu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, podrazumijeva se osoba koja nema državljanstvo RH, a pod stranom pravnom osobom podrazumijeva se pravna osoba koja ima registrirano sjedište izvan područja RH (članak 355. stavak 1. i 3.), uz iznimku koja se odnosi na iseljenike s područja RH ili njihove potomke, koji se ne smatraju stranim državljanima ako je tijelo nadležno za odlučivanje o državljanstvu utvrdilo da takve osobe ispunjavaju sve pretpostavke za stjecanje državljanstva RH.

Odredbom članka 358.a stavak 1. ZV-a izjednačeni su državljani i pravne osobe iz EU s državljanima RH i pravnim osobama sa sjedištem u RH u pogledu pretpostavki za stjecanje nekretnina.

Dakle, od 1. veljače 2009., na strane osobe iz država EU kod stjecanja nekretnina u RH ne primjenjuju se odredbe članka 354. do 358. ZV-a.

Iznimka od navedenog uređena je u stavku 2. članka 358.a ZV-a i odnosi se na nekretnine u izuzetim područjima i to poljoprivredno zemljište i zaštićene dijelove prirode koji su određeni posebnim zakonom. Dakle, u odnosu na poljoprivredno zemljište i zaštićene dijelove prirode, strane osobe iz država EU u jednakom su položaju kao i strane osobe iz država izvan EU.
Stoga nema razlika između državljana i pravnih osoba iz EU i drugh država u odnosu na ograničenja iz članka 2. stavak 2. ZPZ-a, te temeljem pravnog posla strane osobe općenito ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište, osim ako bi to bilo predviđeno međunarodnim ugovorom.

Ovaj tekst objavljen je i prenesen s portala IUS-INFO iz rubrike "U središtu".

Da, koliko ja znam...jedino ako Hrvatska ima međunardni ugovor ili sporazum sa nekom članicom EU onda stranci iz te države mogu kupovati zemlju kod nas.S tim da i mi možemo kupovati zemlju u toj istoj državi.Ulaskom Hrvatske u EU sve države članice će imati pravo da kupuju zemlju u Hrvatskoj i biti njeni vlasnici.